0800-800-7065富裕層の多くが悩みを抱える節税問題。実はハワイ不動産を用いることで、高い節税効果を得る事ができます。
不動産所得と減価償却について
不動産所得とは、建物・土地などを運用することで得られる所得を指します。賃貸収入などの不動産による総収入から必要経費(管理費や物件維持費など)を差し引いた物が不動産所得となり、これらは赤字となったときに他の所得と通算することができます。
そして不動産における減価償却とは、物件を購入した際にその支出を物件(建物部分)の耐用年数に分けて、1年ごとに不動産所得から経費として計上する制度です。耐用年数は主にRC(鉄筋コンクリート)で47年、木造で22年と定められています。しかしここでポイントとなるのは、これらの耐用年数は築年数に応じて減少するということです。
例えば新築のRCマンションを4700万円で購入した場合、耐用年数は47年となり
[4700万円 / 47 = ] 100万円を、47年間毎年経費として計上することとなります。
しかし、もしこれが築40年であれば耐用年数は[ 47 - 40 + (40*0.2) ] = 15年となり
[4700万円 / 15 = ] 313万円を、15年間経費計上することとなります。※建物比率(後述)を考慮しない簡易計算です。
つまり耐用年数の短い物件ほど、高い額を少ない年数で減価償却をすることが可能です。
減価償却における3つの節税のポイント
減価償却では、課税所得からマイナスとなった不動産所得を差し引くことでかかる所得税を圧縮することができます。つまり減価償却費用が大きければ多いほど高い節税効果が得られます。
１つ目のポイントは前述した耐用年数の短さ。つまり築年数が古い物件ほど、高い額を短い期間で減価償却するスピード償却が可能です。
そして２つ目に重要なのは「建物比率」。減価償却は物件価格のうち商品である建物部分のみが対象となります。これは国や市が定める固定資産評価から建物価格と土地価格の割合を算出し、建物部分の割合のみを減価償却費用として計算します。
例を上げると、購入した物件の建物比率が60% (建物60%、土地40%)であれば、購入価格5000万円のうち60%の3000万円が減価償却の対象金額として、そこから年数に応じて償却を取る事となります。つまり建物比率の高い物件の方が高い償却額を当てることが可能です。
3つ目に重要なのは出口。減価償却を継続的に取るには、減価償却を終えた物件を売って新しい物件を購入することとなります。この時に売る物件の価格が購入時より下がっていたら節税を取る以前の大損失となってしまいます。建物の価値が築年数に応じて下がる日本では、数年後の売却を考えた場合どうしても不利になってしまいます。
ハワイ不動産を用いた減価償却のメリット
米国であるハワイでは古い建物を取り壊すという文化が無く、築年数の古いコンドミニアムでも価値が落ちないどころか、根強い人気や修繕によって価格が上昇することも珍しくはありません。これにより古い建物を短い期間で減価償却できるだけでなく、売却時のキャピタルゲインも狙うことができます。
また日本は土地の価格が非常に高いため、一般的な物件の建物比率がおおよそ40~60%となってしまうのに対し、ハワイの物件の建物比率は70~90%ほどになります。
以上のことから、高い減価償却額を短い期間で計上し、売却も安心できるハワイ不動産は節税を狙う投資先として非常にお勧めできます。
減価償却に有効なハワイ不動産
減価償却に於いて最も有効な不動産は、耐用年数(22年)を過ぎ、減価償却を4年で行うことができる木造物件です。オアフ島ではローカルが住まうエリアには木造タウンハウスが多数存在し、築年数が古いながらも改装や改築を繰り返すことで美しい状態が保たれています。街が栄えている場所や、米軍基地が近いなど賃貸需要の高いエリアでの木造タウンハウスは人気も高く、購入後に賃貸収入を取りつつ売却時にも値下がりリスクがない事からお勧め出来るエリアです。
またRCの物件でも築47年を過ぎた物件は9年で減価償却を行う事ができます。ワイキキにある『イリカイホテル』、アラモアナセンター直結の『アラモアナホテル』などの老舗ホテルをホテルコンドミニアムとして運用・自己使用しつつ、償却を取るといったスキームが日本人の投資家に絶大な人気を誇っています。
主に木造タウンハウスでは40万～80万ドルで2ベッド～3ベッドの物件、アラモアナホテルでは30万ドル前後のワンルームから、イリカイではおおよそ70万ドル以上の価格で物件が存在します。
またワイキキからダイヤモンドヘッドにかけてのゴールドコーストと呼ばれるエリアでは、海沿いのオーシャンフロントに位置する物件に非常に高い希少価値があります。これらは100万ドル以上の高価格で取引されていますが、減価償却を9年で行う事が出来る上にバケーションレンタル等でも根強い人気を誇るお勧め物件です。
減価償却を用いた節税の注意点
減価償却は課税所得である不動産所得から、物件購入のためにかかった支出(経費)として扱われます。
つまりこれが適用されるには、購入した不動産を賃貸業など『事業の用に供する』ことが必要です。ですので購入した物件をご自身で使用されたい場合には、ホテルコンドミニアムやバケーションレンタルなどの運用が最適です。また法人の場合は福利厚生の一つとして物件を利用することでも適用が可能です。
なお減価償却を取り終えた物件を売却する際には、売却益(譲渡所得)に対する課税が発生します。
例えば価格1000万円、建物比率80%の物件を購入した場合、800万円の減価償却を行う事となります。償却を終えたとき残る物件の価値は200万円となりますが、これを1100万円で売却した場合、差額の900万円に対して譲渡所得が発生します。
譲渡所得は短期(5年未満)では39%、長期(5年以上)では20%となるので、例えば所得税率が55%である方が上記1000万円の償却を行う場合、長期譲渡であればその差35%分の税額を節税出来ることとなります。
また上記は個人の所得税率から減価償却額を差し引きすることで有効な節税ですが、法人で持つ場合には償却を取り終えた額がまるまる売却益として収入となるため、節税の効果はありません。法人で買うメリットとしては、償却によって節税を取りつつ事業のマイナス(大きな支出があったとき等)が出た際に売却する、または法人税率が低いときに売却するといったような、タックスコントロールにおいて有効なカードとなることです。
日本だけでなく各国の投資家から人気の高いハワイ不動産では、良い物件は売りに出てから一週間も立たずに契約となってしまいます。予めエージェントと予算帯や財政状況、節税スキーム等を相談して購入する物件を決めておき、売りに出た瞬間にオファーを入れるというのが有効な購入手段となります。
海外不動産を用いた節税については、所得状況や税制状況を鑑みた長期的な計画が重要ですので、税理士や専門家の意見を聞く事も重要です。弊社より海外不動産の経験豊富な税理士をご紹介する事も可能ですので、詳細については是非ともお問い合わせくださいませ。（注）令和２年度の税制改正により変更あり、詳しくは弊社スタッフまでお問い合わせください。
